Live

Steden zonder huizen: Wanhoop kwantificeren

De gegevens vertellen een huiveringwekkend verhaal dat allesbehalve abstract is. Volgens Eurostat woonde in 2024 maar liefst 42,6% van de jongeren tussen 18 en 34 jaar in de Europese Unie nog bij hun ouders. Dit schokkende cijfer verschilt per land:

In Kroatië is dat 63,8%.

In Servië ligt dit percentage volgens onderzoek boven de 70%.

In Finland daalt dat percentage tot slechts 16%.

Deze statistiek is niet zomaar een getal; ze verbergt de diepe realiteit van een vertraagde volwassenwording, verstoorde persoonlijke relaties en stagnerende persoonlijke autonomie. In de Westelijke Balkan is de situatie nog nijpender door een combinatie van lagere lonen, minder ontwikkelde vastgoedmarkten en het langdurige trauma van de transitie.

In Kroatië, een symptomatisch voorbeeld voor de regio en de EU, is het probleem complex en veelzijdig. Volgens gegevens van het Kroatische Bureau voor de Statistiek bedraagt ​​de werkgelegenheidsgraad van jongeren (15-29 jaar) die niet studeren ongeveer 55%, en ligt het mediane nettosalaris van jonge werknemers aanzienlijk lager dan het nationale gemiddelde. Tegelijkertijd hebben de huizenprijzen in Zagreb en de kuststeden niveaus bereikt die voor de gemiddelde jonge werknemer onbetaalbaar zijn. Analyse door de Kroatische Nationale Bank toont aan dat de prijzen van appartementen de afgelopen tien jaar veel sneller zijn gestegen dan de lonen, waardoor de kloof tussen huiseigenaren en mensen die willen huren of kopen steeds groter wordt. Tegenwoordig kost het kopen van een gemiddeld appartement in Zagreb maar liefst 10,6 jaarinkomens, terwijl dat in de Europese Unie gemiddeld ongeveer 7,5 jaar is.

“Wij zijn de ‘generatie van huurders’ – eeuwige onderhuurders die elke maand een groot deel van ons salaris op de rekening van iemand anders storten, wetende dat dat geld verdwijnt zonder enige zekerheid op de lange termijn”, zegt Marta Kovac, een 25-jarige journaliste uit Zagreb. “Of je het nu leuk vindt of niet, leven in Kroatië zonder de hulp van je ouders voor een aanbetaling is een sociologische fictie geworden. Dit vernietigt niet alleen individuele budgetten, maar ook dromen over een gezin, de vrijheid om van baan te veranderen en het gevoel van verbondenheid met een gemeenschap. We zijn nomaden geworden in onze eigen steden.”

In Servië, Bosnië en Herzegovina en Montenegro wordt de situatie verder gecompliceerd door "grijze gebieden" in de wetgeving, de informele economie en zwakke huurdersbescherming. Voor jongeren zijn de enige opties vaak informele contracten zonder rechten, hypotheken met rentes die hen decennialang binden, of een langdurig verblijf bij hun ouders. De Wereldbank waarschuwt in haar rapporten voortdurend dat het gebrek aan betaalbare huisvesting een van de belangrijkste belemmeringen is voor economische groei en sociale mobiliteit in de regio. Bijzonder zorgwekkend is het feit dat hoogopgeleide jongeren de regio massaal verlaten, deels vanwege het onvermogen om basisbehoeften zoals stabiele huisvesting te bereiken.

Europese modellen: wat kunnen we ervan leren?

Hoewel de situatie op de Westelijke Balkan vrijwel hopeloos lijkt, hebben sommige Europese landen laten zien dat er oplossingen zijn die deze negatieve trend kunnen keren. Deze modellen zijn niet universeel toepasbaar, maar ze bieden wel belangrijke lessen voor de regio.

Oostenrijk, en met name Wenen, heeft laten zien hoe een consistent huisvestingsbeleid op de lange termijn stabiliteit kan bieden. Meer dan 60% van de Weense bevolking woont in een vorm van sociale huurwoning. Het belangrijkste element is het systeem van "geförderter Wohnbau" (gesubsidieerde woningbouw), waarbij de stad goedkope grond, gesubsidieerde leningen en belastingvoordelen biedt voor de bouw van betaalbare appartementen. Deze appartementen zijn beschikbaar voor een breed spectrum van de bevolking, niet alleen voor de allerarmsten, wat de vorming van getto's voorkomt en de sociale cohesie waarborgt.

Denemarken heeft een geavanceerd studentenhuisvestingssysteem ontwikkeld door middel van speciale fondsen en studentengemeenschappen. Meer dan 90% van de studenten die van buiten de universiteitssteden komen, krijgt tijdens hun hele studie onderdak in studentenflats. Deze oplossing biedt niet alleen betaalbare huisvesting, maar creëert ook levendige studentengemeenschappen die sociale integratie bevorderen.

Finland, dat er de afgelopen tien jaar in is geslaagd het aantal daklozen met meer dan 35% terug te dringen, hanteert het principe " Housing First ". In plaats van dat daklozen een reeks diensten moeten doorlopen voordat ze huisvesting krijgen, ontvangen ze direct een stabiele woning met ondersteuning van de sociale diensten. Dit model wordt nu ook overwogen voor jongeren in risicosituaties.

Nederland beschikt over een van de meest ontwikkelde sociale woningbouwsystemen van Europa, met ongeveer 30% van de appartementen in deze sector. De sleutel tot succes ligt in de sterke samenwerking tussen lokale overheden, ngo's en woningcorporaties die deze appartementen op lange termijn en zonder winstoogmerk beheren.

Voor de Westelijke Balkanregio is de ervaring van Slovenië bijzonder interessant. Slovenië heeft via een systeem van publiek-private partnerschappen en met behulp van EU-subsidies programma's opgezet voor de bouw van betaalbare woningen voor jongeren. Vooral het model van de "jongerenappartementen" is succesvol gebleken. Hierbij worden met staatssubsidies gebouwde appartementen tegen gereguleerde prijzen verkocht of verhuurd aan jongeren onder de 35 jaar.

Politieke verlamming en het verdwijnen van het ‘algemeen belang’

Helaas, terwijl sommige Europese landen vooruitgang boeken, blijven de meeste West-Balkanlanden verlamd door politieke onzekerheid. Nu de vastgoedmarkten zijn veranderd in mondiale speculatieve speelplaatsen, is het concept van huisvesting als publiek goed en mensenrecht vrijwel verdwenen uit het politieke debat. West-Balkanstaten, gedreven door de drang naar snelle ontwikkeling en buitenlandse investeringen, offeren vaak een langetermijnbeleid op het gebied van huisvesting op aan investeringsprojecten die vooral bestemd zijn voor de rijksten. Sociale woningbouw, ooit de pijler van de sociale zekerheid, speelt nu een marginale rol.

Speculatie op de vastgoedmarkt is een epidemie geworden. Volgens een onderzoek van Transparency International staat in veel Balkansteden meer dan 30% van de appartementen in nieuwbouwcomplexen leeg, terwijl eigenaren wachten tot de waarde ervan stijgt. Deze praktijk drijft niet alleen de prijzen kunstmatig op, maar ontneemt steden ook hun levendigheid en verandert ze in investeringsportefeuilles in plaats van leefbare plekken.

"Er bestaat een gevaarlijke misvatting dat huisvesting uitsluitend een last is voor de markt", benadrukt prof. dr. Ivan Marković, stedenbouwkundig socioloog aan de Universiteit van Belgrado. "Wanneer de staat zijn rol als regulator en leverancier van publieke goederen verzaakt, laat hij niet alleen de meest kwetsbaren in de steek, maar ondermijnt hij ook actief de stabiliteit van de middenklasse. Huisvesting voor jongeren is geen luxe; het is een infrastructurele voorwaarde voor een functionerende samenleving. Zonder huisvesting verliezen we talent, koopkracht en uiteindelijk onze demografische toekomst. Op de Balkan zien we een paradox: lege gebouwen omringd door generaties die geen thuis kunnen vinden."

Hoewel er binnen de EU initiatieven bestaan ​​zoals de "Jeugdgarantie" en fondsen voor stedelijke ontwikkeling, zijn deze vaak gefragmenteerd en ontoereikend om de systemische druk tegen te gaan. De gevolgen van de pandemie en de energiecrisis hebben dit proces alleen maar versneld, waardoor huur- en koopprijzen onbetaalbaar zijn geworden voor jonge gezinnen met een stabiel inkomen. De Europese Centrale Bank heeft met haar beleid van lage rentes lange tijd de stijging van de vastgoedprijzen gestimuleerd, en een scherpe rentestijging maakt het voor jongeren nu nog moeilijker om leningen te verkrijgen.

Een pleidooi voor een nieuw sociaal contract

De jeugdhuisvestingscrisis is geen natuurwet; het is een direct gevolg van politieke keuzes, economische modellen en een gebrek aan maatschappelijke wil. We kunnen niet praten over demografisch herstel, innovatie of Europese integratie zolang de generatie die deze processen zou moeten dragen, vecht voor elementaire waardigheid. Elk land dat zijn jeugd verliest, verliest zijn toekomst.

Een radicale ommekeer is nodig, die een moedig en alomvattend beleid vereist. Concrete maatregelen moeten onder meer het volgende omvatten:

Een krachtige herbevestiging van de sociale woningbouw – massale investeringen in de bouw van betaalbare huur- en koopwoningen voor jongeren, naar het voorbeeld van succesvolle modellen in Oostenrijk en Nederland. Dit omvat het beschikbaar stellen van goedkope bouwgrond en het subsidiëren van de bouw.

Strenge regelgevende maatregelen – invoering van een progressieve belasting op leegstaande appartementen en luxe woningen, strikte controle op speculatie en versterking van de rechten van huurders door middel van langetermijncontracten en controle op de maximumhuur in bepaalde zones.

Gerichte fiscale en kredietstimulansen – gesubsidieerde woningbesparingen, staatsgaranties voor hypotheken voor de eerste woning (naar het voorbeeld van het Duitse "Bausparkassen"-systeem) en belastingvoordelen voor jongeren die een oud appartement huren of renoveren.

Innovatieve vormen van huisvesting – ondersteuning van co-housingprojecten, studentencollectieven, ombouw van leegstaande bedrijfsruimten tot woonruimte en andere alternatieve modellen die de kosten verlagen en de gemeenschap versterken.

Een holistische aanpak – waarbij huisvestingsbeleid wordt gekoppeld aan werkgelegenheids-, onderwijs- en regionaal ontwikkelingsbeleid om de druk op hoofdsteden te verlichten. De digitalisering van werk biedt de mogelijkheid om kleinere plaatsen nieuw leven in te blazen met lagere woonkosten.

Jongeren in de Westelijke Balkan en Europa hebben geen medelijden nodig, maar rechtvaardigheid. Ze zijn niet op zoek naar een gratis appartement; ze zoeken een kans om via hun eigen werk zekerheid en een toekomst op te bouwen. Zoals Europese landen met een succesvol huisvestingsbeleid hebben aangetoond, bestaan ​​er oplossingen als er politieke wil en een langetermijnvisie is.

Het is tijd om het sociale contract te vernieuwen. De generatie die economische instabiliteit, klimaatverandering en digitale transformatie heeft geërfd, verdient op zijn minst de zekerheid van een eigen dak boven hun hoofd. Want een samenleving die haar jeugd veroordeelt tot een leven in huurwoningen, verzaakt in feite aan zichzelf en haar eigen toekomst. De strijd om een ​​huis wordt een strijd om het voortbestaan ​​van het idee van een welvarende, hechte samenleving die het waard is om te erven.

Geschreven door

Geef het gesprek vorm

Heb je iets toe te voegen aan dit verhaal? Heb je ideeën voor interviews of invalshoeken die we moeten verkennen? Laat het ons weten als je een vervolg wilt schrijven, een tegengeluid wilt laten horen of een soortgelijk verhaal wilt delen.

Een tegenargument schrijven Een gerelateerd artikel schrijven