Une génération exclue du marché immobilier : la crise du logement en Europe
Modèles européens : que pouvons-nous en apprendre ?
Alors que la situation dans les Balkans occidentaux semble presque désespérée, certains pays européens ont démontré qu'il existe des solutions pour inverser cette tendance négative. Ces modèles ne sont pas universels, mais ils offrent des enseignements précieux pour la région.
L'Autriche, et Vienne en particulier, a démontré comment une politique du logement cohérente et à long terme peut garantir la stabilité. Plus de 60 % de la population viennoise vit dans un logement social. L'élément clé de ce système est le « geförderter Wohnbau » (construction de logements subventionnés), grâce auquel la ville propose des terrains à bas prix, des prêts à taux réduits et des avantages fiscaux pour la construction d'appartements abordables. Ces logements sont accessibles à un large éventail de la population, et non seulement aux plus démunis, ce qui prévient la formation de ghettos et favorise la cohésion sociale.
Le Danemark a mis en place un système de logement étudiant performant grâce à des fonds dédiés et à l'implication des communautés étudiantes. Plus de 90 % des étudiants venant de régions hors des villes universitaires sont logés en résidence universitaire pendant toute la durée de leurs études. Cette solution permet non seulement d'offrir un logement abordable, mais aussi de créer des communautés étudiantes dynamiques qui favorisent l'intégration sociale.
La Finlande, qui a réussi à réduire de plus de 35 % le nombre de sans-abri au cours de la dernière décennie, applique le principe du « logement d'abord ». Au lieu de devoir passer par un système d'assistance hiérarchique avant d'obtenir un logement, les sans-abri reçoivent immédiatement un appartement stable avec l'aide des services sociaux. Ce modèle est désormais envisagé pour les jeunes en situation de précarité.
Les Pays-Bas possèdent l'un des systèmes de logement social les plus développés d'Europe, avec environ 30 % des appartements appartenant à ce secteur. La clé de ce succès réside dans le partenariat solide entre les collectivités locales, les organisations non gouvernementales et les associations de logement qui gèrent ces appartements à long terme et sans but lucratif.
Pour la région des Balkans occidentaux, l'expérience slovène est particulièrement intéressante. Grâce à un système de partenariats public-privé et à l'utilisation de fonds européens, la Slovénie a lancé des programmes de construction de logements abordables pour les jeunes. Le modèle des « résidences jeunes », où des appartements construits avec des subventions publiques sont vendus ou loués à des jeunes de moins de 35 ans à des prix réglementés, s'avère particulièrement performant.
Paralysie politique et disparition du « bien public »
Malheureusement, tandis que certains pays européens progressent, la plupart des pays des Balkans occidentaux restent englués dans une paralysie politique. Alors que les marchés immobiliers sont devenus des terrains de spéculation mondiale, la notion de logement comme bien public et droit fondamental a quasiment disparu du débat politique. Les États des Balkans occidentaux, pris dans la course au développement rapide et aux investissements étrangers, sacrifient souvent leur politique de logement à long terme sur l'autel de projets d'investissement destinés aux plus riches. Le logement social, qui constituait jadis le pilier de la protection sociale, est désormais relégué au second plan.
La spéculation immobilière est devenue une véritable épidémie : selon une étude de Transparency International, dans de nombreuses villes des Balkans, plus de 30 % des appartements des immeubles neufs restent vides, leurs propriétaires attendant que leur valeur augmente. Cette pratique non seulement fait grimper artificiellement les prix, mais elle déshumanise aussi les villes, les transformant en portefeuilles d’investissement plutôt qu’en lieux de vie.
« Il existe une dangereuse idée fausse selon laquelle le logement serait uniquement une charge pour le marché », souligne le professeur Ivan Marković, sociologue urbain à l'Université de Belgrade. « Lorsque l'État se désengage de son rôle de régulateur et de fournisseur de biens publics, il abandonne non seulement les plus vulnérables, mais fragilise activement la stabilité de la classe moyenne. Le logement pour les jeunes n'est pas un luxe ; c'est une condition essentielle au bon fonctionnement de la société. Sans logement, nous perdons des talents, du pouvoir d'achat et, à terme, notre avenir démographique. Dans les Balkans, nous sommes face à un paradoxe : des immeubles vides cernent des générations entières qui ne parviennent pas à se loger. »
Au sein de l'UE, malgré des initiatives telles que la « Garantie jeunesse » et les fonds de développement urbain, celles-ci restent souvent fragmentées et insuffisantes pour contrer les pressions systémiques. Les effets de la pandémie et de la crise énergétique n'ont fait qu'accélérer ce processus, rendant les loyers et les prix d'achat inaccessibles aux jeunes familles aux revenus stables. La Banque centrale européenne, par sa politique de taux d'intérêt bas, a longtemps favorisé la hausse des prix de l'immobilier, et la forte augmentation actuelle de ces taux complique davantage l'accès au crédit pour les jeunes.
Une revendication d'un nouveau contrat social
La crise du logement des jeunes n'est pas une fatalité ; elle résulte directement de choix politiques, de modèles économiques inadaptés et d'un manque de volonté collective. On ne peut parler de redressement démographique, d'innovation ou d'intégration européenne tant que la génération qui devrait porter ces transformations lutte pour sa dignité. Tout pays qui perd sa jeunesse perd son avenir.
Un changement radical est nécessaire, qui exige une politique courageuse et globale. Les mesures concrètes doivent inclure :
Réaffirmation énergique du logement social – investissements massifs dans la construction d'appartements locatifs et d'accession à la propriété abordables pour les jeunes, selon des modèles ayant fait leurs preuves en Autriche et aux Pays-Bas. Cela comprend la mise à disposition de terrains à bâtir à bas prix et des subventions à la construction.
Mesures réglementaires fortes – introduction d’une taxe progressive sur les appartements vacants et les propriétés de luxe, contrôle strict de la spéculation et renforcement des droits des locataires par le biais de contrats à long terme et du contrôle des loyers maximums dans certaines zones.
Des mesures incitatives fiscales et de crédit ciblées – épargne logement subventionnée, garanties d’État pour les prêts immobiliers de premier rang (sur le modèle du système allemand « Bausparkassen ») et allégements fiscaux pour les jeunes qui louent ou rénovent des appartements anciens.
Des formes de logement innovantes – soutien aux projets d’habitat participatif, aux collectifs étudiants, à la conversion d’espaces commerciaux vacants en logements et à d’autres modèles alternatifs qui réduisent les coûts et renforcent la communauté.
Une approche globale – lier la politique du logement aux politiques d'emploi, d'éducation et de développement régional – permet de réduire la pression sur les capitales. La numérisation du travail offre la possibilité de revitaliser les petites villes grâce à des coûts de logement plus abordables.
Les jeunes des Balkans occidentaux et d'Europe n'ont pas besoin de pitié, mais d'équité. Ils ne cherchent pas un logement gratuit ; ils aspirent à la possibilité de construire leur sécurité et leur avenir par leur propre travail. Comme l'ont démontré les pays européens ayant mis en œuvre des politiques de logement efficaces, des solutions existent lorsqu'il y a une volonté politique et une vision à long terme.
Il est temps de renouveler le contrat social. La génération qui a hérité de l'instabilité économique, du changement climatique et de la transformation numérique mérite au moins la sécurité d'un toit. Car une société qui condamne sa jeunesse à la précarité du logement se renonce, de fait, à elle-même et à son propre avenir. La lutte pour un logement devient une lutte pour la survie même de l'idéal d'une société prospère et solidaire, digne d'être léguée.
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